Bail d’habitation : point de départ du délai de prescription de 3 ans

L’article 7-1 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, introduit par la loi du 24 mars 2014, dite loi Alur, a mis fin à l’application du délai quinquennal de l’article 2224 du Code civil en matière de baux d’habitation. Désormais le délai de prescription est de trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit.

La loi du 6 août 2015 a ajouté que l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 est applicable aux baux en cours.

En l’espèce, un locataire avait quitté son logement à la suite de nuisances sonores causées par un autre locataire, et a assigné la bailleresse en indemnisation de son préjudice de jouissance.

La cour d’appel a déclaré l’action du locataire recevable.

Toute la question était de savoir à partir de quelle date on pouvait considérer que l’article 7-1 s’appliquait aux baux en cours : à compter de la loi du 24 mars 2014 ou de celle du 6 août 2015.

La Cour de cassation a tranché en faveur de la première et jugé que le nouveau délai de prescription est applicable à compter de l’entrée en vigueur de la loi du 24 mars 2014, soit le 27 mars 2014.

Il s’agit d’un arrêt appelé à faire jurisprudence comme le montre sa publication au Bulletin de la Cour de cassation.

Il s’inscrit dans un courant jurisprudentiel plus vaste où la Cour de cassation a jugé que les dispositions nouvelles issues de la loi Alur s’appliquent à compter de sa date d’entrée en vigueur (3e Civ., 12 mai 2016, n° 15-16.285 à propos du délai de l’action en révision du loyer ; 3e Civ., 17 novembre 2016, n°15-24.552 à propos de la majoration prévue par l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989).

Cass. 3e Civ., 6 avril 2023, n° 22-13.778